Que documentos precisa, e onde os obter
Diga em que situação está e veja o que vai precisar — pela ordem em que faz sentido pedir, e o que trava se faltar.
A regra de 1 de outubro de 2026, artigo a artigo · o que cada câmara publica, no registo municipal
Esta ferramenta cobre transações entre particulares. Se uma das partes for empresa, sociedade, promotor ou construtor, o regime documental e fiscal é diferente — nesses casos, a verificação deve ser feita por contabilista certificado e advogado.
A minha situação é diferente
10 documentos
Pela ordem de pedido
Esta é a ordem em que faz sentido pedir, não uma lista alfabética. Cada linha diz o que trava se faltar.
Identificação das partes
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Documento de identificação civil e número de identificação fiscal de cada outorgante; havendo representação, a procuração com poderes bastantes.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- É o primeiro filtro: sem capacidade e legitimidade demonstradas, o ato não se realiza.
- Também
- Se algum dos titulares for casado, o regime de bens decide quem assina: no regime de comunhão, a alienação de imóvel exige o consentimento do cônjuge, ainda que o bem esteja inscrito em nome de um só. Não é um documento a obter — é uma assinatura a garantir.
Caderneta predialsem taxa a pagar · imediato
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Portal das Finanças, em Património › Predial › Consultar Património, ou num Serviço de Finanças.
- Custo
- A consulta e a impressão pelo próprio titular são gratuitas no Portal das Finanças.
- O que trava
- Sem ela não se identifica o artigo matricial nem o valor patrimonial tributário, e não há como liquidar o IMT.
- Porquê
- É o retrato fiscal do imóvel: artigo, área, afetação e valor patrimonial tributário.
Certidão permanente do registo predial15 € · imediato
- Quem pede
- Qualquer pessoa
- Onde
- predialonline.pt, com o número de descrição ou o número de identificação fiscal do prédio; também presencialmente numa conservatória.
- Custo
- 15 € em linha; 20 € presencialmente. Código de acesso válido seis meses.
- O que trava
- É o que mostra quem é o titular inscrito, as hipotecas, as penhoras e os pedidos pendentes. Sem ela não se sabe se quem vende pode vender.
- Porquê
- Qualquer pessoa a pode pedir — o comprador não depende do vendedor para a ter.
Certificado energético28–65 €
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Perito qualificado inscrito no Sistema de Certificação Energética; o registo é feito por ele na plataforma da ADENE.
- Custo
- Taxa de registo por tipologia, acrescida de IVA: T0/T1 28 €, T2/T3 40,50 €, T4/T5 55 €, T6 ou superior 65 €. Os honorários do perito são livres e não estão nesta tabela.
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- A classe energética de um certificado válido tem de constar do anúncio, e o número do certificado é levado à escritura.
- Porquê
- Validade de dez anos para habitação.
⚠Título urbanístico
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Câmara municipal do imóvel — a designação, a via, o prazo e a taxa mudam de município para município e estão no nosso registo municipal.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- Desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de dizer se o título foi apresentado, se o vendedor declara tê-lo sem o mostrar, ou se declara não o ter. A omissão torna o negócio anulável.
- Porquê
- Onde a utilização é uma comunicação prévia, o título é o modelo submetido com o comprovativo da submissão e o comprovativo do pagamento das taxas — não há certidão para pedir. E quando a via é a certidão de isenção, «anterior a 1951» é um atalho: o limiar varia de município para município e, dentro do mesmo município, de freguesia para freguesia — a data que a câmara aplica ao prédio está no nosso registo municipal.
Fonte: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — RJUE, artigo 4.º-AFonte: Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho — adiamento para 1 de outubro de 2026
Neste município
Escolha o município para ver o que a câmara publica.
Certidão de não dívida de taxas municipais
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Câmara municipal do imóvel. O que consta do nosso registo municipal aparece abaixo, tal como o município o publica.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- Comprova que não há taxas municipais em dívida sobre o imóvel.
Neste município
Escolha o município para ver o que a câmara publica.
Título constitutivo da propriedade horizontal
- Quem pede
- Qualquer pessoa
- Onde
- Registo predial — a certidão permanente indica o título; o texto obtém-se na conservatória ou no depósito eletrónico de documentos.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- Define a permilagem, o fim de cada fração e as partes comuns. Uma fração usada para fim diferente do que o título fixa é um problema que não se resolve na escritura.
Declaração de dívida ao condomínio10 dias
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Administração do condomínio, a pedido do condómino.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- O administrador emite no prazo máximo de 10 dias a contar do requerimento.
- O que trava
- É documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado. O comprador pode prescindir dela, declarando-o expressamente no título — e assume, com isso, qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Ata das obras votadas
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Administração do condomínio: atas da assembleia que aprovaram obras e o respetivo rateio.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- Uma obra votada e ainda não paga é um encargo que o comprador herda com a fração. Não impede a escritura; muda o preço.
Ficha técnica da habitação
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Promotor imobiliário que a elaborou; em caso de perda, segunda via pelo promotor ou pela câmara municipal, contra taxa fixada pela assembleia municipal.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- Devida nos prédios urbanos habitacionais fora das duas exclusões da lei: construídos antes da entrada em vigor do RGEU, e os que já tinham licença de utilização ou pedido apresentado quando o diploma entrou em vigor, a 30 de março de 2004.
Fonte: Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março — ficha técnica da habitação
Se a certidão permanente mostrar penhora, arresto ou hipoteca não cancelada, acresce:
Certidão do processo
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Tribunal ou agente de execução do processo inscrito no registo.
- Custo
- varia — confirmar caso a caso
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- É o que diz quanto é, a quem e em que fase. Uma penhora inscrita não se resolve com um documento do vendedor.
Fonte: Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, DL n.º 322-A/2001 (texto consolidado)
Cancelamento da penhora ou arresto50 €
- Quem pede
- O titular, ou quem tenha procuração com poderes bastantes
- Onde
- Registo predial, com base no documento que extingue o ónus.
- Custo
- Averbamento de facto extintivo: 100 € reduzidos a metade.
- Prazo
- varia — confirmar caso a caso
- O que trava
- Enquanto estiver inscrita, nenhum banco financia e nenhum comprador prudente assina.
Fonte: Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, DL n.º 322-A/2001 (texto consolidado)
Quem verifica o quê — o papel do mediador do comprador
| Notário | A legalidade do ato e a capacidade das partes. Não o imóvel. |
|---|---|
| Banco | A garantia, e só havendo crédito. Faz visita, relatório e avaliação — mas do imóvel como garantia sua, com os critérios seus. Não olha pelo interesse de quem compra, e a avaliação bancária não é avaliação de mercado nem juízo de adequação. |
| Mediador do vendedor | O que permite vender. |
| Advogado | A lei e o contrato. |
Mediador do Comprador — do lado de quem compra
Na mesa da compra já estão sentados o vendedor, quem o representa, o banco e quem titula o acto. Falta um mediador com mandato de quem compra.
Esse mediador não certifica o imóvel, não pede o que só o titular pode pedir, e não substitui o advogado nem o notário. Desloca-se ao imóvel quando quem compra não pode ir, cruza o que o anúncio, os documentos e a visita não dizem uns aos outros, aponta as divergências a quem as tem de resolver, e traduz o que ficar por resolver numa posição: avançar, renegociar, exigir nova documentação, ou não assinar.
Todos os outros naquela mesa já respondem a outro interesse. Este é o único cujo cliente é quem compra.
Não é aconselhamento jurídico nem financeiro.
Quanto tempo demora
O prazo não é a soma dos documentos nem o mais lento: é o crédito, e o crédito só arranca quando a documentação do vendedor existir. Quem compra a pronto não tem esse filtro.
Prazos fixados por lei
- Declaração de não dívida ao condomínio: 10 dias
- Parecer de compropriedade: 45 dias, e o silêncio equivale a parecer favorável
- Resposta do arrendatário à comunicação de preferência: 30 dias
- Reflexão antes de o contrato de crédito poder ser assinado: 7 dias
- Vinculação do credor à proposta: 30 dias
O Portal das Finanças e o predialonline são imediatos. O prazo de análise do banco varia. Tudo o mais varia, e por isso não se soma.
Fonte: Decreto-Lei n.º 74-A/2017 — crédito relativo a imóveis (texto consolidado)
O que muda de município para município
- Isenção por antiguidade. Muda o nome, muda a data e muda o fundamento — dentro do mesmo concelho. Ver no registo municipal
- Destaque de parcela. Muda o critério e muda o nome; há câmaras que o arquivam como isenção de controlo prévio. Ver no registo municipal
- Toponímia e número de polícia. Muda a taxa e muda o serviço que a trata. Ver no registo municipal
- E em alguns municípios já não há documento a pedir: o título é o comprovativo da submissão e o recibo das taxas. Ver no registo municipal
Ferramenta para transações entre particulares. Havendo empresa, sociedade, promotor ou construtor de um dos lados, a verificação deve ser feita por contabilista certificado e advogado.
Páginas irmãs: o que cada um dos 308 municípios publica, o simulador de IMT e Imposto do Selo e a norma de 1 de outubro, artigo a artigo.