Simulador IMT e Imposto do Selo 2026

Não residentes

Taxa única de 7,5 % nas aquisições de habitação por não residentes, em vigor desde 25/05/2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026; CIMT art. 17.º n.º 10).

A taxa aplica-se a prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação. Não alcança terrenos para construção, prédios rústicos nem outros prédios urbanos, que seguem as suas próprias taxas.

Não se aplica qualquer isenção ou redução, incluindo o IMT Jovem. Se também se verificar o regime do n.º 4, é esse que prevalece: o n.º 10 abre com «sem prejuízo do disposto no n.º 4» — nesse caso a taxa é de 10 %, como em 40 000,00 € sobre 400 000 €.

O artigo 17.º n.os 11 e 12 prevê duas vias de reversão: tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos contados da aquisição, ou destinar o imóvel ao arrendamento para habitação dentro dos limites de renda e das condições de prazo fixados no diploma. A anulação da diferença é feita a requerimento do interessado, apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que se torne residente ou em que seja celebrado o contrato de arrendamento. Não é automática.

IMT Jovem

Isenção de IMT na primeira aquisição de habitação própria e permanente, até ao limite do 1.º escalão da tabela do artigo 17.º n.º 1 alínea b) (CIMT art. 9.º n.º 2). Todas as condições têm de se verificar:

• Idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão.
• Primeira aquisição de habitação própria e permanente.
• No ano da transmissão, não ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS.
• Não ser titular de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional, à data da transmissão nem em qualquer momento nos três anos anteriores (n.º 3).

O Imposto do Selo não é 0,8 % fixos neste regime. O artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo concede uma dedução à coleta da verba 1.1, até à sua concorrência, com o limite de 2644,31 € — a verba aplicada ao limite superior daquele 1.º escalão, 330 539 €. Abaixo desse limite o Imposto do Selo fica em 0,00 €; acima dele é reduzido, não anulado.

Exemplo, aquisição de 400 000 € com todas as condições verificadas: IMT 5556,88 € e Imposto do Selo 555,69 €, num total de 6112,57 €.

Terrenos para construção

Taxa única de 6,5 %, ao abrigo do artigo 17.º n.º 1 alínea e) — «outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas». Um terreno para construção é prédio urbano, mas não é destinado exclusivamente a habitação, pelo que não entra nas tabelas de habitação.

Por isso a taxa de 7,5 % dos não residentes não alcança terrenos para construção. Um não residente que adquira um terreno por 400 000 € paga 26 000,00 € de IMT, e não 30 000,00 €.

Valor do ato e VPT

O IMT incide sobre o valor constante do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário, consoante o que for maior (CIMT art. 12.º n.º 1). O mesmo vale para a base do Imposto do Selo.

Na prática: uma aquisição declarada a 200 000 € com VPT de 260 000 € é tributada sobre 260 000,00 €, resultando em 7742,04 € de IMT. Ignorar o VPT subestima o imposto.

Regime fiscal claramente mais favorável

Taxa única de 10 %, sem qualquer isenção ou redução, quando o adquirente tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria, ou seja entidade dominada ou controlada por quem o tenha (CIMT art. 17.º n.º 4).

Ao contrário da taxa dos não residentes, esta não está limitada a habitação: aplica-se a qualquer aquisição onerosa. E prevalece sobre os 7,5 %, porque o n.º 10 abre com «sem prejuízo do disposto no n.º 4». Sobre 400 000 €: 40 000,00 €.

A lista de jurisdições é fixada por portaria e não está incorporada nesta ferramenta — confirme-a na fonte antes de assumir que se aplica.

Notas legais e fontes

Estimativa

Estes valores são uma estimativa, para efeitos de informação. Não constituem aconselhamento fiscal, jurídico ou financeiro. Prevalece sempre a liquidação efetuada pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

O que não está incluído

Emolumentos notariais e de registo, honorários legais, Imposto do Selo sobre crédito à habitação, isenções por reabilitação urbana, fundos de investimento, permutas, heranças, doações e habitação de custos controlados.

Fontes oficiais

• Código do IMT — texto consolidado (artigos 9.º, 12.º e 17.º)
• Código do Imposto do Selo — texto consolidado (artigo 7.º-A e verba 1.1 da TGIS)
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio
• Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho (IMT Jovem)

As tabelas de escalões foram verificadas, escalão a escalão, contra o texto consolidado do artigo 17.º n.º 1 do Código do IMT.

Consulte um consultor fiscal ou um advogado antes de tomar qualquer decisão com base nestes valores. A Soverite é um agente do comprador licenciado sob a AMI 27281, não é consultora fiscal.