Referência

Título urbanístico na escritura: o que muda a 1 de outubro de 2026

Publicado a 24 de setembro de 2026. Todas as citações foram lidas na fonte a 24-09-2026.

A partir de 1 de outubro de 2026, o documento que titula a transmissão de um terreno para construção urbana, de uma edificação ou de uma fração autónoma tem de mencionar a situação do título urbanístico do imóvel. A omissão é sancionada, no próprio texto da norma, com a anulabilidade do negócio jurídico. Esta página reproduz a norma e cita a sua origem.

Ficha da norma

Em vigor
1 de outubro de 2026
Base legal
Artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026, que adita ao RJUE o artigo 4.º-A n.º 14; vigência fixada pelo artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 155-B/2026.
Dever
No documento que titula a transmissão, menção de uma de três situações — a) título apresentado; b) transmitente declara tê-lo sem o apresentar; c) transmitente declara não o ter.
Omissão
Anulabilidade do negócio jurídico — texto da própria norma.
O que a norma não faz
Não certifica a legalidade urbanística do imóvel; não sana a falta de título; e um contrato-promessa não é a transmissão.

O que muda

O artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, adita ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação um novo artigo 4.º-A, com a epígrafe «Títulos urbanísticos». O n.º 14 desse artigo cria um dever novo para quem titula a transmissão.

O dever vincula, nas palavras da norma, «o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente». Abrange os negócios jurídicos «que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas».

A norma obriga a registar uma menção. Não obriga o profissional a verificar nem a certificar a legalidade urbanística do imóvel. O que o documento passa a ter de conter é a situação declarada do título, numa de três formulações.

A lista do n.º 14 é fechada: terrenos para construção urbana, edificações construídas ou em construção, e frações autónomas. Um prédio rústico transmitido como rústico não cabe nela.

As três declarações admitidas

Citação integral do n.º 14, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026:

Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de terrenos para construção urbana, de edificações já construídas ou em construção, ou das suas frações autónomas, deve o conservador, o notário, o advogado, o solicitador ou outra entidade legalmente competente, sob pena de anulabilidade do negócio jurídico, fazer menção no documento que o titula:

a) À existência do título urbanístico correspondente, quando lhe seja apresentado;

b) À declaração do transmitente de que dispõe do título urbanístico correspondente, quando este não lhe seja apresentado;

c) À declaração do transmitente de que não dispõe de título urbanístico.

RJUE, artigo 4.º-A, n.º 14 — Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio

As três alíneas não valem o mesmo. A alínea a) corresponde ao título apresentado; a alínea b) a uma declaração do transmitente sem apresentação do documento; a alínea c) a uma declaração de que o título não existe.

A alínea b) cumpre o n.º 14 sem que o título tenha chegado a ser mostrado a quem lavra o documento: a formalidade fica satisfeita e o comprador não viu o conjunto de documentos dos n.os 2 e 4. É, previsivelmente, a declaração mais frequente na prática.

A sanção: anulabilidade

A sanção está no próprio corpo do n.º 14: o dever de mencionar impende sobre o profissional «sob pena de anulabilidade do negócio jurídico». Não é uma irregularidade formal sem consequência.

O direito civil português distingue o negócio nulo do negócio anulável, e são regimes diferentes. O artigo 286.º do Código Civil dispõe, quanto ao primeiro, que «A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.» O diploma não escolheu esse caminho: escolheu a anulabilidade, que tem legitimidade restrita e prazo.

O regime está no artigo 287.º do Código Civil, aplicável «na falta de regime especial» por força do artigo 285.º:

1. Só têm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a estabelece, e só dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serve de fundamento.

2. Enquanto, porém, o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo, tanto por via de acção como por via de excepção.

Código Civil, artigo 287.º

Retêm-se dois pontos. O prazo regra é de um ano a contar da cessação do vício. Mas, enquanto o negócio não estiver cumprido, o n.º 2 dispensa o prazo: a anulabilidade pode ser arguida por ação ou por exceção, sem limite temporal.

Vale a pena precisar um ponto. O artigo 287.º n.º 1 restringe a legitimidade às «pessoas em cujo interesse a lei a estabelece» — não a qualquer interessado, que é o critério da nulidade. E o Decreto-Lei n.º 108/2026 não diz em benefício de quem estabelece esta anulabilidade. A fórmula corrente de que «qualquer das partes pode impugnar» não é, portanto, o que o regime geral prevê. Quem terá legitimidade ao abrigo desta norma nova, e a partir de quando se conta a cessação do vício, são questões que o diploma deixa em aberto e que caberá aos tribunais fixar.

O artigo 288.º n.º 1 acrescenta que «A anulabilidade é sanável mediante confirmação.» — o que um negócio ferido de nulidade não permite.

O regime geral está citado acima. A sua aplicação a esta norma nova — em benefício de quem se estabelece a anulabilidade, e quando cessa o vício — não está fixada.

O que é um título urbanístico

O diploma usa a expressão mas não a define num artigo de definições. O que o artigo 4.º-A faz — e a sua epígrafe é precisamente «Títulos urbanísticos» — é especificar que documentos titulam cada procedimento. Quanto à licença, o n.º 2 determina:

A licença é titulada, para todos os efeitos legais, pelo comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos, pelo último requerimento entregue, devidamente preenchido, que contém a síntese da operação urbanística, e: a) Pela notificação do seu deferimento, caso este seja expresso; b) Pelo comprovativo da submissão, em caso de deferimento tácito.

RJUE, artigo 4.º-A, n.º 2 — Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio

O n.º 4 faz o equivalente para a comunicação prévia e para a comunicação prévia com prazo. Por outras palavras: o título não é um carimbo único, é o conjunto de documentos que a lei associa ao procedimento seguido.

Duas consequências que importa separar. Primeira: declarar que não existe título, ao abrigo da alínea c), cumpre a formalidade sem sanar a substância. O imóvel continua sem título urbanístico — passa apenas a haver disso uma confirmação escrita, assinada, no documento da transmissão.

Segunda: o mesmo artigo, no n.º 13, dispõe que «O título de utilização de edifícios ou frações autónomas é transmitido automaticamente com a propriedade a que respeita.». Essa regra respeita ao título de utilização e à sua transmissão com a propriedade. Não converte um imóvel sem título de construção num imóvel titulado, nem dispensa a menção do n.º 14.

Datas e transição

A data em vigor é 1 de outubro de 2026. O artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, deu nova redação ao artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 108/2026: «O presente decreto-lei entra em vigor no dia 1 de outubro de 2026.»

Essa redação substituiu a original, que dispunha: «O presente decreto-lei entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação, com exceção do disposto no número seguinte.» Lida sobre uma publicação de 29 de maio de 2026, a regra apontava para o primeiro dia útil de agosto (1 e 2 de agosto caíram ao fim-de-semana, pelo que seria segunda-feira, 3 de agosto). Essa data foi ultrapassada pelo diploma de julho.

Sobre a transição, a distinção que importa é a da própria norma: o dever recai sobre o documento que titula a TRANSMISSÃO. Um contrato-promessa de compra e venda é uma promessa de transmitir — não é a transmissão.

Para um CPCV assinado antes de 1 de outubro com escritura posterior, o diploma é omisso: não contém norma transitória sobre esta situação. Na ausência dessa norma, quem titula a transmissão aplica o regime em vigor à data da transmissão.

Porque existe esta regra

O preâmbulo do diploma dá o seu próprio enquadramento:

Ademais, e tendo em vista assegurar o desejável equilíbrio entre a necessária segurança jurídica e o respeito pela liberdade nas transações imobiliárias, assegura-se um ajustamento a este regime, prevendo-se que, na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deve constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, assumindo-se assim a aquisição consciente e informada.

Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — preâmbulo

Note-se que o preâmbulo fala da «transmissão de propriedade de prédios urbanos», formulação mais ampla do que a lista do próprio n.º 14. É o artigo, e não o preâmbulo, que fixa o âmbito.

Os padrões que a regra apanha são reconhecíveis e não dependem de nenhum caso concreto:

  • A compra em planta em que o título — licença ou comunicação prévia — nunca chegou a constituir-se, e o comprador só o descobre quando o pede.
  • O anexo ou a ampliação regularizados no papel — na matriz, no registo — mas nunca junto da câmara municipal.
  • A urbanização embargada em que já foram outorgadas escrituras de frações, e a menção do n.º 14 obriga a que o estado do título fique escrito.

O que fazer antes de assinar

Peça o título urbanístico antes do contrato-promessa, e não no dia da escritura. A menção do n.º 14 aparece no documento da transmissão, que é o momento em que já há sinal pago e prazo a correr.

Saiba qual das três alíneas está a ser preparada para o seu negócio. A alínea a) é a que corresponde a um título existente e apresentado. A alínea c) não é um passo processual: é a confirmação escrita, no documento que titula a compra, de que o imóvel não tem título urbanístico.

Se a alínea preparada for a b), note o que ela significa: a formalidade fica cumprida sem que o título tenha sido mostrado a quem lavra o documento. É um sinal a seguir, não o equivalente da alínea a).

Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Onde esta regra aparece nos documentos do imóvel:

Como ler a caderneta predial urbana →Como ler a certidão permanente predial →Os documentos de um imóvel em Portugal →

Fontes

Citação: Soverite, «Título urbanístico na escritura: o que muda a 1 de outubro de 2026», 24 de setembro de 2026, https://soverite.com/pt/titulo-urbanistico-escritura-2026

Do lado do comprador

Confirmar o título urbanístico de um imóvel concreto, antes do contrato-promessa e não no dia da escritura, é parte da Representação em CPCV e Escritura.

Esta página reproduz e cita legislação. Não é aconselhamento jurídico — para uma transação concreta, consulte um advogado. A Soverite é um agente do comprador licenciado sob a AMI 27281.