Como ler a certidão permanente predial — campo a campo

Descrição predial

N.º 00000/19990101 — Freguesia de Vale Fictício · Conservatória do Registo Predial de Exemplo · Fração «F» · Artigo matricial U-00000

O que é

O número de descrição é a identidade do prédio no registo predial, e a data que o acompanha é a data em que a descrição foi aberta — não a data de construção nem a da compra. A descrição remete para o artigo matricial, que é a ponte entre este documento e a caderneta predial.

O que é normal

Descrições abertas em datas antigas referem-se muitas vezes ao livro de registo anterior à informatização. Numa propriedade horizontal, o edifício tem uma descrição-mãe e cada fração a sua própria inscrição sob essa descrição.

O que trava ou atrasa uma compra

O artigo matricial citado aqui tem de ser o mesmo da caderneta predial, e a fração tem de ser a mesma letra. Quando não bate certo, ou faltam descrição ou matriz de um dos lados, há uma regularização pendente que antecede qualquer transmissão. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Composição e confrontações

Fração autónoma destinada a habitação, 2.º andar direito, com garagem na cave. Prédio a confrontar a Norte com o descrito sob o n.º 00001 · Sul: Rua Fictícia · Nascente: logradouro comum · Poente: descrito sob o n.º 00002

O que é

A composição descreve o que a fração é; as confrontações dizem com que o prédio confina de cada lado. São a delimitação registal do imóvel — a forma pela qual o registo o distingue dos vizinhos. Numa propriedade horizontal, as confrontações são do edifício, não da fração.

O que é normal

As confrontações em descrições antigas citam frequentemente nomes de proprietários há muito falecidos, ou topónimos que já não se usam. Isso, por si só, não é defeito: a confrontação é histórica e só se atualiza quando há motivo registal.

O que trava ou atrasa uma compra

A composição tem de incluir os anexos que o vendedor trata como parte do negócio — garagem, arrecadação, terraço. O que não estiver descrito aqui não está a ser vendido com a fração, por mais que esteja na visita e no anúncio. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Área da fração

Área bruta privativa 96,5000 m² · Área bruta dependente 22,0000 m² (garagem na cave) — total 118,5000 m²

O que é

A área da fração tal como o registo predial a tem inscrita. Repare no que NÃO está aqui: o lote de 480 m² não é da fração, pertence à descrição-mãe do edifício e é parte comum. O registo e a matriz medem a mesma fração mas por critérios e em momentos diferentes, pelo que os números raramente são idênticos.

O que é normal

Neste modelo os números coincidem com os da caderneta, que é o caso simples. Pequenas divergências entre a área registal e a área matricial são comuns e existem em grande parte do parque construído; descrições antigas indicam por vezes só uma área global da fração.

O que trava ou atrasa uma compra

Uma divergência grande entre esta área, a da caderneta e a da planta licenciada aponta para obra não titulada ou erro de registo, e a retificação de área é um procedimento próprio que tem de anteceder a escritura. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Aquisição — elo anterior da cadeia

AP. 1234 de 2011/03/15 — Compra. Sujeitos ativos: MARIA EXEMPLO DA SILVA, NIF 000 000 000, e JOÃO MODELO EXEMPLO, NIF 000 000 000, casados entre si sob o regime da comunhão de adquiridos. [Não é a inscrição em vigor]

O que é

A certidão mostra a cadeia inteira, não só o último elo. Esta é a compra de 2011: como os titulares de então adquiriram. «AP.» é o número de apresentação e a data é a da entrada do pedido na conservatória, que fixa a prioridade do registo. Não é a inscrição em vigor — essa é a seguinte.

O que é normal

Ler a cadeia de trás para a frente é o exercício útil: cada aquisição explica a seguinte. O regime de bens do casal aparece aqui e é o que explica por que razão, à morte de um deles, o imóvel inteiro passa a ser detido em comum pelos herdeiros.

O que trava ou atrasa uma compra

Uma cadeia com um elo em falta — uma transmissão que nunca foi registada — bloqueia o registo a favor do comprador, porque o registo exige trato sucessivo. Confirme que cada aquisição decorre da anterior e que nenhuma ficou por inscrever. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Aquisição — inscrição em vigor (sucessão)

AP. 2345 de 2021/06/02 — Aquisição. Causa: sucessão hereditária por óbito de JOÃO MODELO EXEMPLO. Sujeitos ativos: MARIA EXEMPLO DA SILVA, cônjuge sobrevivo, e ROSA EXEMPLO MODELO e PEDRO EXEMPLO MODELO, filhos — três herdeiros, em comum e sem determinação de parte ou direito

O que é

Esta é a inscrição de aquisição em vigor: identifica quem é, para o registo, o titular, e é a única fonte que importa para saber quem pode vender. O cônjuge sobrevivo é herdeiro ao lado dos descendentes, pelo que os herdeiros são três. A expressão «em comum e sem determinação de parte ou direito» significa que a partilha ainda não foi feita: os três são titulares do conjunto, não de quotas definidas sobre este imóvel.

O que é normal

Heranças indivisas mantêm-se anos nesse estado e são muito frequentes no mercado português. A venda é possível, mas exige a intervenção de todos os herdeiros, ou a partilha prévia. Repare que a caderneta deste mesmo imóvel continua a mostrar os compradores de 2011 — é o desfasamento típico entre os dois registos.

O que trava ou atrasa uma compra

É preciso identificar todos os herdeiros, confirmar que não há outros e apurar se algum é menor, está representado ou vive no estrangeiro — cada uma dessas circunstâncias acrescenta requisitos próprios. Um herdeiro em falta impede a transmissão, e o usufruto inscrito a seguir limita o que os herdeiros podem, sozinhos, transmitir. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Usufruto

AP. 2346 de 2021/06/02 — Usufruto vitalício a favor de MARIA EXEMPLO DA SILVA, cônjuge sobrevivo. Raiz: os restantes herdeiros identificados supra

O que é

O usufruto separa a propriedade em duas: o usufrutuário tem o uso e os frutos do imóvel — pode habitá-lo ou arrendá-lo — e o proprietário de raiz tem a titularidade sem o uso. Aqui o usufruto vitalício ficou com o cônjuge sobrevivo e a raiz com os filhos, o que é o arranjo sucessório mais comum em Portugal.

O que é normal

Um usufruto vitalício extingue-se com a morte do usufrutuário; pode também ser constituído por prazo certo. Enquanto durar, comprar só a raiz é comprar um imóvel que não se pode ocupar.

O que trava ou atrasa uma compra

Uma venda da propriedade plena exige que a usufrutuária intervenha e renuncie ao seu direito, além de todos os titulares da raiz. Se o negócio proposto é só sobre a raiz, isso muda radicalmente o que se está a comprar e o preço que faz sentido. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Hipoteca voluntária

AP. 3456 de 2011/03/15 — Hipoteca voluntária a favor de BANCO FICTÍCIO, S.A. Montante máximo assegurado: € 150 000,00

O que é

A garantia do crédito à habitação contraído em 2011, inscrita sobre o imóvel. O «montante máximo assegurado» é o teto da garantia e inclui juros e despesas — não é o capital em dívida, que é quase sempre bastante inferior.

O que é normal

A hipoteca acompanha o imóvel até ser cancelada, não a pessoa — e este modelo mostra-o: foi registada em 2011 contra os compradores de então e continua em vigor depois da sucessão de 2021, porque um ónus inscrito sobrevive à transmissão por herança e passa a onerar os herdeiros. O procedimento normal é o distrate na escritura: o comprador paga, o banco emite o distrate e a hipoteca é cancelada no mesmo ato.

O que trava ou atrasa uma compra

É preciso o valor exato em dívida à data, confirmação escrita do banco de que emite o distrate contra pagamento, e que esse mecanismo esteja previsto no CPCV. Uma hipoteca que não seja cancelada na escritura permanece sobre o imóvel já comprado. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Penhora

AP. 4567 de 2024/09/10 — Penhora. Exequente: CREDOR ILUSTRATIVO, LDA. Quantia exequenda: € 18 500,00. Processo de execução n.º 0000/00.0XXXXX

O que é

Uma penhora é a apreensão judicial do imóvel numa ação executiva: um credor obteve título e está a executar o património do devedor. O imóvel está afeto ao pagamento dessa dívida e pode ser vendido judicialmente.

O que é normal

Não há nada de ordinário numa penhora inscrita. Existem, acontecem, e algumas são levantadas depois de paga a dívida ou julgada procedente a oposição — mas a inscrição significa que há um processo judicial em curso sobre este imóvel. Numa herança indivisa, a penhora pode ter origem numa dívida de apenas um dos herdeiros.

O que trava ou atrasa uma compra

Uma penhora inscrita tem de estar cancelada no registo antes de o imóvel mudar de mãos, e a quantia exequenda não é necessariamente o custo total de a levantar. Enquanto se mantiver, o imóvel responde pela dívida independentemente de quem seja o proprietário. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Arresto

AP. 5678 de 2025/02/20 — Arresto. Requerente: REQUERENTE ILUSTRATIVO, LDA. Processo n.º 0000/00.0XXXXX

O que é

O arresto é a apreensão preventiva do imóvel, decretada antes ou na pendência de uma ação, para impedir que o devedor disponha dele. Distingue-se da penhora por ser uma providência cautelar: a dívida ainda não está definitivamente estabelecida.

O que é normal

Um arresto pode ser levantado se a providência cair ou se for prestada caução, e pode converter-se em penhora se a ação principal proceder. Em qualquer dos casos, enquanto está inscrito, produz efeitos.

O que trava ou atrasa uma compra

É preciso saber que processo lhe deu origem, em que estado está e qual o valor em causa — e nada disso consta da certidão. Um imóvel arrestado não deve ser objeto de contrato-promessa sem esse apuramento. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Registo de ação

AP. 6789 de 2025/05/08 — Ação. Autor: AUTOR ILUSTRATIVO. Pedido: declaração de nulidade de ato de registo. Processo n.º 0000/00.0XXXXX

O que é

O registo de uma ação judicial avisa terceiros de que existe um litígio cujo desfecho pode alterar a situação registal do imóvel — a titularidade, um ónus, a validade de um registo anterior. Quem compra depois deste registo compra sujeito ao que a ação vier a decidir.

O que é normal

Nem toda a ação registada é grave, e muitas são julgadas improcedentes. Mas o registo existe precisamente para que ninguém possa alegar desconhecimento: uma vez inscrito, a boa-fé do adquirente deixa de o proteger.

O que trava ou atrasa uma compra

A certidão diz que existe uma ação e qual o pedido; não diz em que estado está nem o que está realmente em disputa. Isso obtém-se no processo. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Apresentações pendentes

AP. 7890 de 2026/09/18 — pendente de decisão. Natureza: aquisição

O que é

Pedidos entregues na conservatória e ainda não decididos. Não aparecem como inscrições em vigor porque ainda não foram qualificados, mas a data de apresentação já lhes fixou a prioridade — pelo que um pedido pendente pode passar à frente de um registo feito depois.

O que é normal

A maior parte das apresentações pendentes é rotina: registos recentes ainda em processamento. Numa certidão emitida dias depois de um ato, é normal encontrá-las.

O que trava ou atrasa uma compra

Uma apresentação pendente de natureza «aquisição» sobre um imóvel que lhe está a ser proposto significa que alguém já apresentou um pedido com prioridade anterior à sua, e a certidão não diz o que ele contém. Uma certidão consultada hoje sem pendentes é o mínimo antes de assinar. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Código de acesso e validade

Código 0000-0000-0000 (ilustrativo) · Válido por 6 meses a contar da emissão

O que é

A certidão permanente é uma subscrição, não um papel: o código dá acesso online ao registo, que se atualiza enquanto a subscrição estiver válida. Quem tem o código vê sempre o estado atual — ao contrário da caderneta predial, que é uma fotografia do dia em que foi tirada.

O que é normal

A subscrição é habitualmente de seis meses e é renovável. Um vendedor fornecer o código em vez de um PDF impresso é boa prática — permite confirmar o estado no próprio dia da assinatura.

O que trava ou atrasa uma compra

Um PDF entregue pelo vendedor mostra o estado à data em que foi tirado e nada mais: ónus inscritos depois não aparecem nele. Confirme no código, no dia. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.

Título urbanístico (a partir de 1 de outubro de 2026)

O que é

A certidão diz o que está registado sobre o imóvel, mas não diz se ele está licenciado. A partir de 1 de outubro de 2026 essa lacuna passa a ter de ser preenchida no próprio documento de transmissão: o artigo 4.º-A n.º 14 do RJUE, aditado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, manda o conservador, o notário, o advogado ou o solicitador declarar ali a situação do título urbanístico, numa de três formulações — título apresentado, título declarado mas não apresentado, ou ausência de título declarada.

O que é normal

O prazo não é o da publicação: o artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, alterou o artigo 13.º do diploma de maio e fixou a entrada em vigor em 1 de outubro de 2026. Note-se que a alínea c) é uma saída legítima: declarar que não há título cumpre a norma. O que a norma proíbe é o silêncio sobre o ponto.

O que trava ou atrasa uma compra

O texto da norma comina a omissão dessa menção com a anulabilidade do negócio jurídico — não é uma irregularidade formal. E as três alíneas não valem o mesmo: a alínea c) satisfaz o dever de menção mas confirma, por escrito, que não existe título urbanístico. Isto tem de ser verificado antes de assumir qualquer compromisso.